Häufige Fragen im Immobiliengeschäft - Auflassung und Auflassungsvormerkung

OTTO STÖBEN weiß Rat – viel gestellte Fragen unserer Kunden

Was sind eigentlich Auflassung und Auflassungsvormerkung?

Der für heutige Ohren etwas ungewöhnliche Begriff der „Auflassung“ stammt aus der Zeit des Mittelalters.

Es kursieren unterschiedliche Darstellungen über den historischen Ursprung: „Der Begriff Auflassung kommt aus dem germanischen Recht: Beim Verkauf eines Hausgrundstückes wurde das Tor bzw. die Tür offengelassen. Damit konnte jeder den neuen bzw. zukünftigen Eigentümer sehen. So kennt den Begriff beispielsweise schon der Sachsenspiegel (Landrecht I 9 § 5). In seinen bebilderten Ausgaben wird die Auflassung durch Übergabe von Ähren symbolisiert, die auf dem Grundstück wachsen.“ (Quelle: Wikipedia).

Überliefert ist ebenso Folgendes: Damals existierten noch keine Grundbücher, Verkäufer und Käufer regelten den Verkauf einer Immobilie unter sich. War der Kauf beschlossene Sache, öffnete der Verkäufer Fenster und Türen. Sobald der Käufer dieselbigen wieder schloss, war die Übergabe abgeschlossen. Wer es eher übersinnlich mag, der erzählt, dass durch die geöffneten Fenster und Türen die alten Geister entweichen sollten.

Heutzutage gestaltet sich der Erwerb immobilen Eigentums um einiges aufwändiger und auch länger, doch immer noch laufen einem spätestens beim notariellen Kaufvorgang die Begriffe „Auflassungsvormerkung“ und „Auflassung“ über den Weg.

„Einfach ausgedrückt wird die Immobilie zunächst durch die Auflassungsvormerkung für den Käufer reserviert“, erklärt Christian Sindt, Immobilienfachwirt (IHK) und Regionalbüroleiter bei OTTO STÖBEN in Flensburg und Husum. „Da mit der Unterschrift auf dem Kaufvertrag noch keine Eigentumsübertragung vonstatten gegangen ist und diese sich durchaus noch über längere Zeit hinziehen kann, soll für den Käufer möglichst schnell zumindest eine Rechtssicherheit geschaffen werden.“

Die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch erfolgt somit vor dem Eigentumswechsel und schützt die Interessen des Käufers nach Unterschreiben des Kaufvertrages. Im Grunde genommen ist dies eine „Vorsichtsmaßnahme“, da sich der Verkäufer rein theoretisch unterschiedlichen Käufern gegenüber in mehreren Kaufverträgen zur Übereignung der Immobilie verpflichten kann. Durch die Auflassungsvormerkung im Grundbuch werden alle weiteren potentiellen Käufer der Immobilie informiert, dass bereits Vertragsverhandlungen vorgenommen wurden.

Des Weiteren ist der Käufer vor zusätzlichem Ungemach geschützt, z. B. einer eventuellen Insolvenz des Verkäufers. Die Immobilie kann dann nicht zwangsversteigert werden. Auch kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr mit einem Kredit belasten.

Gesetzlich geregelt ist die Auflassungsvormerkung im Bürgerlichen Gesetzbuch ab §883 ff.

Als finalen Akt beschließt die sogenannte „Auflassung“ nach § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB (die bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einem Notar zu erklärende dingliche Einigung) gemeinsam mit der Eintragung ins Grundbuch die Übereignung der Immobilie.