Mietminderung, gewusst wie

Berlin, 26.07.2017 – Schimmel im Badezimmer, ein tropfender Wasserhahn und lärmende Nachbarn machen aus der heimischen Wohlfühloase einen Ort des Schreckens. Anstatt sich von der Arbeit zu erholen, verursacht die Wohnung unter solchen Umständen zusätzlichen Stress. Wenn das Leben in den eigenen vier Wänden derart eingeschränkt wird, ist dies in aller Regel ein Grund dafür, die Miete zu mindern. In welchen Fällen dies möglich ist und worauf man dabei achten muss, wissen die Immobilienexperten der plusForta GmbH (https://kautionsfrei.de/).

Wann darf man die Miete mindern?
Generell lässt sich zusammenfassen: Immer dann, wenn der Wert der Mietsache durch erhebliche Beeinträchtigungen, die der Mieter nicht zu vertreten hat, gemindert ist, ist er berechtigt, die Miete in angemessener Form zu mindern. So sind zum Beispiel fehlendes Warmwasser (https://kautionsfrei.de/blog/heisswasser-fuer-alle/), Ausfall der Heizung im Winter sowie ein defekter Aufzug unstrittige Punkte, die Miete mindern zu können. Der Mietminderungsgrund Nummer eins ist Schimmel in der Wohnung. Nicht selten geben die gesundheitsgefährdenden Sporen Anlass für Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter, denn Letztere pochen gerne darauf, dass die Situation auf ein falsches Lüftungs- und Heizverhalten zurückzuführen ist, während die Mieter Baumängel dafür verantwortlich machen. Ähnlich strittig ist Lärm als Mietminderungsgrund: Kinderlärm muss in den meisten Fällen hingenommen werden (BGH, VIII ZR 197/14), allerdings können laute Nachbarn und Partylärm sowie laute Geräusche der Aufzugsanlagen Kürzungen des Mietzinses rechtfertigen. Bei dauerhaft störendem Lärm sollte man die Beeinträchtigungen unbedingt in einem Protokoll festhalten, um diese dem Vermieter und gegebenenfalls auch einem Gericht nachweisen zu können.

Was muss man bei der Minderung der Miete beachten?
Auch bei der Höhe der Mietminderung gibt es keine festen Vorgaben, sodass man selbst das richtige Maß finden muss. Da die Wenigsten Erfahrungen auf diesem Gebiet haben, überschreiten die meisten Mieter angemessene Zahlungskürzungen. Immerhin kann die Miete zwischen einem und 100 Prozent gekürzt werden, je nachdem wie sehr die Nutzung beziehungsweise der Wert der Wohnung eingeschränkt wird. Fällt zum Beispiel die Heizung längerfristig aus, kann dies einen vollständigen Mietausfall rechtfertigen. Allerdings darf man dabei nicht vergessen, dass die Mietminderung taggenau abzurechnen ist und erst ab dem Moment gilt, ab dem der Mangel beim Vermieter angezeigt wird. Das muss schriftlich, zum Beispiel per Einschreiben mit Rückschein, per Fax mit Empfangsbestätigung oder über einen Boten erfolgen. Nennt man dem Vermieter nur telefonisch den Mangel, lässt sich dies im Nachhinein nicht mehr nachweisen. Ausgangspunkt für die Mietminderung ist die Bruttomiete (Kaltmiete plus Nebenkosten) (Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.04.2005, Az. XII ZR 225/03 und Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.04.2011, Az. VIII ZR 223/10).

Zu hoch gepokert?
Meint man es bei der Mietminderung zu gut und überschreitet das entsprechende Maß nur um einen Cent, gerät der Mieter in einen Mietrückstand, was den Vermieter zur Kündigung berechtigt (https://kautionsfrei.de/blog/bgh-urteil-voreilige-mietminderung-kann-kuendigungsgrund-sein/). Erstreckt sich der Mietrückstand über mehr als zwei Monate, steht es dem Eigentümer sogar frei, fristlos zu kündigen. Dementsprechend sollte man also sehr vorsichtig mit der Mietminderung umgehen, damit der Wohnungsmangel letztlich nicht noch einen größeren Schaden verursacht. Auf der sicheren Seite ist, wer die Miete „unter Vorbehalt“ mindert. Auf diese Weise sichert man sich ab, Mietrückstände nachzuzahlen oder die Minderung gegebenenfalls sogar zu erhöhen, wenn sich später zeigt, dass die Minderung geringer oder höher hätte ausfallen sollen.

„Eine bereits beim Einzug existierende Baulücke kann einer späteren Mietminderung infolge von Baulärm die rechtliche Grundlage entziehen. Von Gerichten gefällte Urteile müssen stets als Einzelfälle betrachtet werden, die nicht zwangsläufig als Richtschnur für die eigene Situation dienen können. Daher empfehlen wir Mietern, die Miete nie ohne anwaltliche Unterstützung zu kürzen, damit sie am Ende nicht ohne Wohnung dastehen“, sagt Robert Litwak, Geschäftsführer der plusForta GmbH.