AENGEVELT analysiert höchsten Büroflächenumsatz der letzten Dekade in Berlin

Bilanz I.-III. Quartal 2017

Die positive Marktentwicklung in Berlin hält auch 2017 an: Der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) lag in den ersten drei Quartalen mit rd. 616.000 m² knapp 9% über dem Vorjahreszeitraum (Q1-Q3 2016: 566.000 m²) und sogar 53% über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (jeweils Q1-Q3 2007-2016: Æ 404.000 m²). Auf reine Vermietungen entfielen in den ersten drei Quartalen 2017 insgesamt rd. 520.000 m² (Q1-Q3 2016: 374.000 m²). Gleichzeitig stieg die Spitzenmiete für Büroflächen in den ersten neun Monaten 2017 auf nunmehr EUR 29,50/m² (Ende 2016: EUR 28,00/m²).
„2017 ist vor allem geprägt durch große Anmietungen in nahezu allen Stadtteilen und Mietsegmenten. Die Anmietungen erwecken mitunter den Eindruck, als würden Firmen auf Vorrat Flächen anmieten, die sie noch nicht in Gänze benötigen, die sich jedoch in Anbetracht der angespannten Angebotssituation noch auszahlen könnten. Entsprechend ist der Büromarkt insbesondere in der City und den City-Randlagen von einer enormen Dynamik geprägt“, so das Fazit von Frank Korablin, AENGEVELT-RESEARCH, zum Berliner Büromarktgeschehen.

Hier können Sie die Grafik als lesefreundliche PDF-Datei herunterladen:
https://www.aengevelt.com/fileadmin/PDF-Dokumente/2017-10-20_Grafik_Bueromarkt_Berlin_-_Flaechenumsatz-Angebotsreserve-Spitzenmiete_2008-2017.pdf

Prognose 2017
• Vor dem Hintergrund des hervorragenden Jahresverlaufs prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz von mindestens 850.000 m² im Gesamtjahr 2017, der damit deutlich um 42% über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Æ 2007 bis 2016: 600.000 m²) läge.
• Die moderate Büroflächenfertigstellung (ca. die Hälfte der erwarteten 160.000 m² sind bereits fertiggestellt und vermietet), eine stabile Nachfrage und eine positive Nettoabsorption (Büroflächenmehrverbrauch) tragen zum weiteren Abbau des Büro­flächenleerstands bei: In den letzten zwölf Monaten sank dieser auf aktuell ca. 690.000 m² bzw. eine Leerstandsquote von 3,7% (Q3 2016: 4,7%) bei einem Gesamtbestand von rd. 18,8 Mio. m² Bürofläche. Bis zum Jahresende prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Abbau der Angebotsreserve auf unter 650.000 m² (3,5%).

Wechselnde Branchenaktivitäten
• Mit rd. 212.000 m² bzw. einer Marktquote von rd. 34% führen die sonstigen Nachfrager (inkl. Industrie, Handel, Verkehr, Bauunternehmen) das Marktgeschehen in den ersten drei Quartalen 2017 wieder an (Q1-Q3 2016: 19% bzw. 108.000 m²).
• Die beratenden und sonstigen Dienstleister liegen mit rd. 29% bzw. ca. 178.000 m² auf Platz zwei (Q1-Q3 2016: 24% bzw. rd. 135.000 m²).
• Mit rd. 118.000 m² bzw. 19% des gesamten Büroflächenumsatzes fallen Öffentliche Hand und Organisationen ohne Erwerbszweck (Verbände u.a.) in den ersten drei Quartalen 2017 zurück (Q1-Q3 2016: 32,5% bzw. 184.000 m²). Davon werden 68% als Eigennutzungsaktivitäten gewertet.
• Ebenfalls rückläufig verhält sich der Flächenumsatz der Medien-, IT- und Kommunikations-Unternehmen (MIK) mit rd. 13% bzw. ca. 80.000 m² (Q1-Q3 2016: 23% bei rd. 132.000 m²).
• Gering (aber steigend) bleibt der Büroflächenumsatz der Finanzdienstleister (inkl. Versicherungen) mit etwa 28.000 m² (Q1-Q3 2016: 8.000 m²).

City-Rand im Aufschwung
• In City-Rand-Bereichen (an City-Ost und City-West angrenzende Gebiete) zeigten sich die höchsten Flächenumsätze mit rd. 287.000 m² bzw. 47% Gesamtmarktanteil (Q1-Q3 2016: 26% bzw. rd. 145.000 m²). Allein die Hälfte des Umsatzes entfallen auf Zalando und die BIMA.
• Die City-Ost (Mitte) muss ihre langjährige Spitzenposition aufgeben und verzeichnet mit rd. 131.000 m² lediglich einen Anteil von 21% des Büroflächenumsatzes (Vorjahreszeitraum: 220.000 m² bzw. 39%).
• Mit rd. 107.000 m² (17%) holt die City-West gegenüber dem Vorjahreszeitraum (11% bzw. rd. 60.000 m²) und der City-Ost stark auf.
• Etwas zurück gingen die Vermietungen im Außenbereich mit 91.000 m² bzw. 15% am Gesamtumsatz (Vergleichszeitraum 2016: 99.000 m² bzw. 17%). Die Vermietungen im Außenbereich verteilen sich gleichmäßig auf die verschiedenen Stadtgebiete.

Mieten steigen im gesamten Stadtgebiet
• Die erzielte Spitzenmiete für hochwertige, marktgerechte Büroflächen in der City-Ost sowie in den Neubauten der City-West und den Entwicklungsflächen Europacity/Hauptbahnhof stieg in den ersten neun Monaten 2017 weiter an auf nunmehr EUR 29,50/m² (Ende 2016: EUR 28,-/m²). In verschiedenen Fällen wurden „Maximalmieten“ oberhalb von EUR 30,-/m² erzielt.
• Die (flächengewichtete) mittlere Miete für Anmietungen in besten City-Lagen (Ost) stieg aktuell auf ca. EUR 20,70/m². In City-Lagen (West) liegen die Werte mit ca. EUR 17,-/m² mangels Neubauflächen deutlich darunter, stiegen jedoch stark an (Ende September 2016: EUR 15,-/m²).
• In City-Rand-Bereichen liegt die (flächengewichtete) mittlere Miete für Anmietungen bei EUR 17,90/m². Dies ist u.a. auf die hohe Anzahl an Vermietungen in den City-Rand-Bereichen sowie der Flächenverknappung im City-Kern zurückzuführen.
• In den Außenbereichen Berlins erreichte die (flächengewichtete) mittlere Miete mit EUR 11,50/m² einen Wert, der in Anbetracht der Entwicklungen in der City und den City-nahen Standorten weiter steigen dürfte.
• In der Gesamtstadt Berlin liegt die aktuelle realisierte Durchschnitts-Abschlussmiete (ohne Eigennutzer) mit rd. EUR 17,80/m² deutlich höher als im Vorjahreszeitraum 2016 (EUR 15,75/m²).

Ausblick
• Für das Jahr 2017 erwartet AENGEVELT-RESEARCH vergleichbar hohe Büroflächenumsätze wie im Rekordjahr 2016 (893.000 m²).
• Das Fertigstellungsniveau an Büroflächen wird in 2017 nicht das Niveau der Vorjahre erreichen. Für 2018 und 2019 befinden sich jedoch rd. 600.000 m² Bürofläche im Bau sowie über 500.000 m² in konkreten Planungen.
• Der Mietpreisanstieg dürfte sich daher bei steigenden Neubauaktivitäten sowohl in Top-Lagen als auch im qualitativ mittleren und peripheren Bestand zumindest mittelfristig fortsetzen.
• Vorvermietungspotenziale bieten weiterhin vor allem noch MediaSpree und Adlershof sowie das Entwicklungsgebiet um den Flughafen Tegel („The Urban Tech Republic“), dessen Realisierungsprozess nach dem Berliner Volksentscheid zur Offenhaltung Tegels indessen nicht beschleunigt worden ist.