Vermögensaufbau mit dem Eigenheimerwerb

In seinem Buch „Das Immobilien-Praxishandbuch für Eigennutzer: Die richtige Strategie für Immobilienkauf, Immobilienfinanzierung & Neubau“ erklärt der Bestsellerautor und Finanzexperte Alexander Goldwein Kauf, Fiananzierung und Neubau eines Eigenheims. Goldwein ist Wirtschaftsjurist mit einer Spezialisierung im Immobilienrecht. Mehrere seiner praktischen Ratgeber zu Kapitalanlagen in Immobilien sind Beststeller Nr. 1 bei Amazon geworden. Das Buch ist als 2. Auflage des bewährten Standardwerkes erschienen (Stand 2018). Link zum Buch bei Amazon: https://amzn.to/2r0COVW

Der Kauf einer Immobilie ist ein gern genutzter Baustein zum Vermögensaufbau und zur Altersvorsorge. Eine zentrale Frage ist, ob bei langfristiger Betrachtung ein Eigenheim tatsächlich günstiger ist als die Anmietung der Wunschimmobilie. Dabei spielen natürlich die eingesparte Miete und die Kosten der Finanzierung eine Rolle. Hinzu kommen noch die Kosten der Instandhaltung, für die der Eigenheimerwerber natürlich selbst verantwortlich ist. Eine weitere Rolle spielen zu erwartende Wertsteigerungen und Risiken eines Wertverfalls. Die Stiftung Warentest hat ein Excel-Berechnungstool entwickelt, mit dem man die Kaufvariante im Vergleich zur Mietvariante durchrechnen kann. Sie finden das Tool zum kostenlosen Download im Internet.

Ein häufig genanntes Argument für den Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie ist die Mietersparnis, die stattdessen in den Aufbau eigener Vermögenswerte gesteckt wird. Das Argument ist solange tragfähig wie die Mietersparnis nicht an anderer Stelle durch Kosten aufgefressen wird.

Durch eine zu teure Darlehensfinanzierung kann der Vorteil der Mietersparnis stark beschädigt werden. Aus diesem Grund halte ich es für unverzichtbar, dass ein Eigenheimerwerber sich mit der Gesamtzinslast des Darlehens befasst, die eine Art Miete für das von der Bank erhaltene Geld darstellt. Wenn die Gesamtzinslast zu hoch ausfällt, kann der Vorteil der Mietersparnis in sich zusammenfallen. Auch aus diesem Grunde enthält dieser Ratgeber als Bonusmaterial ein Excel-Berechnungstool, mit dem Sie die Kosten der Darlehensfinanzierung berechnen können.

Als weiterer Bestandteil einer Vergleichsrechnung müssen die Instandhaltungskosten berücksichtigt werden, für die Sie als Eigentümer ja selbst aufkommen müssen. Die tatsächlichen Instandhaltungskosten sind eine unbekannte Größe aus der Zukunft, da Sie heute nicht genau wissen können wann welche Reparatur ansteht. Es gibt jedoch Methoden zur Ermittlung von Durchschnittswerten für die Instandhaltungskosten auf der Grundlage von langfristigen Erfahrungswerten. Die korrekten Werte hängen natürlich auch vom Alter und vom Zustand der Immobilie ab. Als Faustformel können Sie mit den folgenden Werten pro m2 Wohnfläche pro Jahr rechnen: Bei Immobilien bis zu einem Alter von 22 Jahren € 7,10 und bei solchen, die zwischen 22 und 32 Jahre alt sind € 9 und bei noch älteren Immobilien € 11,50.

Schließlich ist noch die Frage einer möglichen Wertsteigerung bzw. eines Wertverfalls zu berücksichtigen. Hier spielt die Lage der Immobilie eine ganz erhebliche Rolle. In einigen Regionen Deutschlands wird langfristig mit einem weiteren Wertzuwachs gerechnet während in anderen Regionen eher mit einem Wertverfall zu rechnen ist. Darüber hinaus ist zu bedenken, dass der Immobilienkäufer von der Inflation profitiert. Zum einen muss er keine Mietsteigerungen in Höhe der Inflationsrate hinnehmen und zum anderen wird die Darlehensfinanzierung in der gleichen Zeit durch die Inflation verwässert.

Schließlich gibt es noch ein interessantes steuerrechtliches Argument, dass der Eigenheimerwerber häufig besser fährt als der Mieter: Die eingesparte Miete ist stets steuerfrei. Realisierte Veräußerungsgewinne aus Wertsteigerungen sind für den Eigennutzer ebenfalls steuerfrei. Renditen aus Kapitalanlagen (z.B. in Aktien) hingegen sind steuerpflichtig und werden von der Abgeltungssteuer erfasst. Das gleiche gilt für Veräußerungsgewinne aus Aktien. Daher ist die Einbringung des Eigenkapitals in einen Immobilienerwerb unter steuerrechtlichen Aspekten ein Vorteil.

Es muss aber auch kritisch angemerkt werden, dass diese Überlegungen nicht dazu verleiten dürfen, bei der Auswahl der Immobilie und bei Strukturierung der Finanzierung sorglos zu werden. Die Rechnung sieht nicht mehr so positiv aus wenn die Kosten der Darlehensfinanzierung aus dem Ruder laufen. Das ist bei zu geringer Tilgung bei zu lang laufenden Finanzierungen der Fall. Darüber hinaus würde diese Rechnung auch dann sehr negativ beeinflusst, wenn eine Immobilie kein Wertentwicklungspotential aufweist sondern mit erheblichen Wertverlusten zu rechnen ist.

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Weitere Informationen finden Sie auf der Autorenseite von Alexander Goldwein: www.alexander-goldwein.de