Mietrecht: Fristlose Kündigung bei dauerhafter Ruhestörung gerechtfertigt

Mit dem Urteil vom 23.3.2018 (Az.: 418 C 6420/17) hat das Amtsgericht (AG) München entschieden, dass ein Vermieter berechtigt ist, eine fristlose Kündigung der Mietwohnung auszusprechen, wenn ein Vermieter dauerhaft den Hausfrieden stört.

Kündigung ohne Abmahnung: Lärm und
Schimpfwörter gegen Mitmieter stören den Hausfrieden

Im Streitfall hatte die Klägerin ein bestehendes Mietverhältnis außerordentlich gekündigt und zur Begründung angegeben, dass die betroffene Mieterin seit längerem den Hausfrieden störe. In der Pressemitteilung des AG München hieß es zu den Details, die beklagte Mieterin „würde beim Verlassen und bei Betreten des Anwesens grundsätzlich die Hauseingangstür offenstehen lassen, sie tyrannisiere ihre Mitbewohner durch Lärm und lasse im Keller regelmäßig das Licht brennen. Ferner beschimpfe und beleidige sie die Nachbarn, sie gieße Wasser aus ihrer Wohnung und habe einen Teppichvorleger ihrer Nachbarin entwendet“. Die Beschwerden kämen von den verschiedensten Parteien aus dem Haus und nicht nur aus einem bestimmten Bereich. Wöchentlich seien es drei bis vier Beschwerden, die beim Verwalter der Vermieterin eingingen. Teilweise kämen die anderen Mieter des Hauses in Gruppen, um sich zu beschweren und mitzuteilen, dass „sie das Ganze nicht mehr aushalten“. Das AG München entschied zugunsten der Vermieterin. Die vorsitzende Richterin begründete ihre Entscheidung zugunsten damit, dass die Mieterin verschiedentlich gegen die Hausordnung verstoße und zudem mit ihrem Verhalten zahlreiche Vertragsverletzungen begangen habe. Das Gericht sei davon überzeugt, dass die Mieterin den Fußabtreter der Nachbarin entwendet habe, was eine Straftat und damit zugleich eine Vertragsverletzung sei. Auch das Beschimpfen und Beleidigen der Nachbarn sei eine Vertragsverletzung – „dies wäre bereits allein ein Kündigungsgrund“.

Die Auffassung der beklagten Mieterin, die Kündigung sei unwirksam, da ihr keine Abmahnung vorrangegangen war, teilte das Gericht nicht: „Die Notwendigkeit einer Fristsetzung oder Abmahnung entfällt hier bereits deshalb, da diese offensichtlich keinen Erfolg verspricht“. Zu dieser Entscheidung war das Gericht gekommen, nachdem der Verwalter der Klagepartei erklärt hatte, dass man bereits im Frühjahr 2016 ein klärendes Gespräch mit der beklagten Mieterin gesucht habe. Bei diesem Gespräch sei die Mieterin durch ihr aggressives Verhalten aufgefallen, sie habe geschrien und brüllend das Büro verlassen. Das Gericht führte aus: „Durch die zahlreichen Vertragsverstöße und das massive Fehlverhalten der Beklagten ist die Vertrauensgrundlage zwischen den Parteien so schwerwiegend erschüttert worden, dass sie auch durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden könnte“. Das Urteil über die fristlose Kündigung ist nach Rücknahme der Berufung seit 18.1.2018 rechtskräftig.

Fazit: Hausfrieden zu wahren ist eine Pflicht – Verletzung kann zu fristloser Kündigung führen

Das Urteil des AG München zeigt klar auf, dass das Wahren des Hausfriedens eine Pflicht ist, die zu erfüllen ernstgenommen werden sollte. Vermieter und andere Mieter müssen sich die dauerhafte Störung des Hausfriedens nicht gefallen lassen, sondern sind in der Lage, auch unter Inanspruchnahme juristischer Hilfe, für ein Klima zu sorgen, in dem sich alle Bewohner des Hauses wohlfühlen.