AENGEVELT analysiert moderate Umsatzdynamik am Büromarkt Magdeburg

Der Magdeburger Markt für Büroflächen erzielte 2017 einen Büroflächenumsatz von rd.18.500 m². Dieser Wert liegt 26% unter dem Vorjahresergebnis (2016: 25.000 m²) und 17% unter dem Mittelwert der jüngsten 10 Jahre (? 2007 bis 2016: 22.300 m²).
Für 2018 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH nach moderatem Marktstart (rd. 4..000 m² bis Ende April; Vorjahreszeitraum: rd. 3.500 m²) einen leicht anziehenden Büroflächenum¬satz von rd. 20.000 m².

Short Facts 2017
• Der Büroflächenumsatz des Jahres 2017 wurde durch eine geringere Nachfrage in der Größenklasse > 500 m² geprägt, auf die indessen immer noch 63% des Gesamtumsatzes bzw. rd. 11.700 m² Bürofläche entfielen (2016: 71% bzw. 17.700 m²).
• Nachdem im Vorjahr rd. 6.300 m² Büromietfläche im Sanierungs- und Umnutzungsprojekt "Carl-Miller-Straße 6 / Buckauer Tor 2" zur Nutzung freigegeben wurden - AENGEVELT hatte die kompletten Flächen bereits 2015 an die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben BIMA im Rahmen der Flächen- und Standortoptimierung der Bundeswehr in Magdeburg vermittelt - wurden im Berichtsjahr 2017 keine nennenswerten Büroneubauten oder Sanierungs-/Umnutzungsprojekte dem Markt zugeführt.
• Die nominelle Angebots¬reserve ist nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH um 7.500 m² bzw. 8% auf rd. 91.000 m² gesunken (Anfang 2017: 98.500 m²). Die Leerstands-quote stellt sich damit bei einem Gesamt¬bestand von rd. 1,04 Mio. m² auf 8,7% (Anfang 2017: 9,5%). Davon sind lediglich 40% bzw. 36.300 m² als Überhang marktwirksam.
• Stellte sich die Spitzenmiete von 2013 bis 2016 konstant auf rd. EUR 10,80/m², zog sie 2017 markant auf EUR 12,25/m² an.

Prognose / Trends 2018
• Für 2018 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz von rd. 20.000 m². In den ersten vier Monaten dieses Jahres war dabei der Flächenumsatz mit rd. 4.000 m² von einer nur moderaten Dynamik geprägt (Jan. – April 2017: 3.500 m²).
• 2018 erfolgt die Fertigstellung des Projektes "Elbarkaden Magdeburg" am Wissenschaftshafen mit rd. 10.000 m² Wohnfläche sowie rd. 5.600 m² Bürofläche in exklusiver innerstädtischer Lage direkt an der Elbe. Hiervon hat AENGEVELT bereits knapp 3.000 m² Bürofläche an den Gesundheitsdienstleister “PubliCare“ und ein Kommunikationsunternehmen vermittelt
• Entsprechend prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Abbau der nominellen Ange¬botsreserve von 91.000 m² auf rd. 80.000 m² Bürofläche und insbesondere des marktfähigen Ange¬bots¬¬sockels auf unter 30.000 m² (siehe dazu auch Leerstandsdifferenzierung nach ARLEX AENGEVELT-RESEARCH-Leerstands-IndEX).
• Im Spitzenmietpreissegment prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein stabiles Mietniveau von rd. EUR 12,25/m². Damit bietet Magdeburg unverändert sehr günstige Rahmenbe¬dingungen für Unternehmens-Expansionen und -Neuansiedlungen.

Büroflächenumsätze nach Lagen: Schwerpunkt Cityrandlagen
• Umsatzschwerpunkt waren 2017 die Cityrandlagen. Auf sie entfielen 68% bzw. 11.100 m² des Büroflächenumsatzes (2016: 34% bzw. 8.600 m²).
• Entfielen auf Innenstadt- und Citylagen 2016 noch rd. 44% bzw. 11.100 m², ging ihr Anteil in 2017 auf 24% bzw. 4.400 m² zurück.
• Periphere Stadtlagen erzielten 2017 8% bzw. 1.400 m² (2016: 21%, 5.300 m²).

Büroflächenumsatz nach Branchen
• Stärkste Nachfragegruppe waren 20177 die öffentliche Hand und Organisationen ohne Erwerbszweck (Verwaltung, Verbände, Institute) mit einem Umsatzanteil von rd. 39% (2016: 12%), gefolgt von unternehmensbezogenen und sons¬ti¬gen Dienst¬leister (Unterneh¬mensberatungen, Rechtsanwälte, Ärzte, Bildungs-/Sozialeinrichtung¬en) mit 37% (2016: 30%).
• Der Marktanteil der sonstigen Unternehmen (u. a. Industrie-, Handels- und Verkehrsunter-nehmen) sank deutlich von 46% auf nur noch 11% in 2017.
• Die Branchen IT/Telekommunikation/Medien konnten etwas zulegen auf 8% (2016 5%).
• Auf Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen entfielen 5% (2016: 8%).

Angebotsentwicklung
• Das kurzfristig verfügbare Büroflächenangebot stellt sich Anfang 2018 auf nominell 91.000 m² (Anfang 2017: 98.500 m²). Dies entspricht angesichts eines Büroflächenbestandes von rd. 1,04 Mio. m² einer nominellen Leerstandsrate von 8,7%.
• Die nominellen Leerstandsflächen bedürfen indessen der analytischen Untersuchung und Qualifizie-rung in Bezug auf ihre höchst unterschiedliche Marktwirksamkeit. Hierzu entwickelte AENGEVELT-RESEARCH den „AENGEVELT RESEARCH-Leerstands-IndEX“, kurz: „ARLEX“:
- So sind von der am Jahresanfang insgesamt verfügbaren Angebotsreserve (ca. 91.000 m²) aufgrund der Umsatzdynamik der jüngsten 10 Jahre rd. 28.700 m² bzw. 32% als „regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve“ für das marktgerechte “Funktionieren“ des Magdeburger Büromarktes notwendig.
- Außerdem entfallen von der Angebotsreserve rd. 23.000 m² bzw. 25% auf sogenann¬te „strukturelle Leerstände“. Dabei handelt es sich um Flächen in Objekten, die 5 Jahre und länger durchschnittliche Leerstandsquoten von mindestens 50% auf¬wei¬sen (Fachjargon: „Marktleichen“).
- Ebenfalls nur bedingt markwirksam sind Untermietflächen bzw. „latente Leerstände“. In Magdeburg handelt es sich hierbei um rd. 3.000 m² bzw. 3% des gesamten Leerstandes.
- Damit verbleibt in Magdeburg ein tatsächlich „marktwirksamer Angebotsüberhang“ von ca. 36.300 m² bzw. 40% des Gesamtleerstandes. Dies entspricht einem Anteil von 3,5% des gesamten Magdeburger Büroflächenbestandes.
Für das laufende Jahr 2018 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH bei anhaltender Nettoabsorption (= steigende Büroflächeninanspruchnahme) eine weitere Verringerung des marktaktiven Flächenleerstandes auf unter 30.000 m².

Steigendes Mietniveau
• Nachdem die Spitzenmiete von 2013 bis 2016 stabil bei EUR 10,80/m² lag, zog sie 2017 markant auf EUR 12,25/m² an. Dieses Mietniveau prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH in der Spitze auch für 2018.
• Die mittlere City-Miete lag Ende 2017 bei rd. EUR 8,50/m² (2016: EUR 7,80/m²).
• Am Cityrand sind es im Mittel rd. EUR 6,50/m² (Ende 2016: 5,50/m²), in den äußeren Stadtteilen und Nebenlagen rd. EUR 4,80/m² (Ende 2016: EUR 4,50/m²).